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Le déficit foncier
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de déduire les charges liées à un bien immobilier locatif de ses revenus fonciers. En d'autres termes, si les charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxes foncières, etc.) sont supérieures aux revenus locatifs générés par un bien, la différence constitue un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes ou sur le revenu global dans certaines limites.
Comment ça fonctionne ?
Réalisation de travaux : Vous effectuez des travaux de rénovation sur votre bien immobilier locatif.
Déduction des charges : Les coûts de ces travaux, ainsi que les autres charges liées à la location (intérêts d'emprunt, taxes foncières, etc.), sont déduits des revenus locatifs.
Création d'un déficit : Si les charges sont supérieures aux revenus, un déficit foncier est créé.
Imputation du déficit : Ce déficit peut être imputé sur les revenus fonciers des années suivantes ou sur le revenu global dans certaines limites.
Quels sont les avantages ?
Réduction d'impôt immédiate : Contrairement au dispositif Denormandie qui offre une réduction d'impôt étalée dans le temps, le déficit foncier permet une réduction d'impôt plus rapide.
Flexibilité : Le déficit foncier s'applique à tous les types de biens immobiliers locatifs, pas seulement aux logements anciens situés dans certaines zones.
Quelles sont les limites ?
Plafond d'imputation : Le montant du déficit foncier imputable est plafonné.
Conditions de location : Le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale pour le locataire.
LMNP
Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un dispositif d'investissement locatif qui offre des avantages fiscaux intéressants, notamment via le déficit foncier.
Le LMNP consiste à louer un logement meublé tout en bénéficiant d'un statut fiscal avantageux. Il s'adresse à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en profitant d'une flexibilité certaine.
Les principaux avantages du LMNP :
Amortissement accéléré : Vous pouvez amortir rapidement le bien, ce qui réduit votre base imposable.
Déficit foncier : Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez générer un déficit foncier reportable sur 10 ans.
Micro-BIC ou réel simplifié : Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus.
Le déficit foncier en LMNP : Un levier de défiscalisation
Comme pour un investissement locatif classique, vous pouvez générer un déficit foncier en LMNP lorsque vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxes foncières, etc.) sont supérieures à vos revenus locatifs. Ce déficit peut être reporté sur les 10 prochaines années pour réduire votre impôt.
Comment fonctionne le déficit foncier en LMNP ?
Calcul du déficit : Vous soustrayez vos revenus locatifs de vos charges déductibles.
Report du déficit : Le déficit est reporté sur les 10 années suivantes.
Imputation du déficit : Vous imputez ce déficit sur vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'année en cours et des années suivantes.
Les limites du déficit foncier en LMNP
Plafond d'imputation : Le montant du déficit imputable est plafonné à 10 700 € par an (21 400 € depuis la loi de finances 2022).
Régime fiscal : Le déficit foncier s'applique uniquement si vous optez pour le régime réel simplifié.
LMNP géré
Le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un dispositif d'investissement locatif qui offre des avantages fiscaux intéressants, notamment via le déficit foncier.
Le LMNP consiste à louer un logement meublé tout en bénéficiant d'un statut fiscal avantageux. Il s'adresse à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif tout en profitant d'une flexibilité certaine.
Les principaux avantages du LMNP :
Amortissement accéléré : Vous pouvez amortir rapidement le bien, ce qui réduit votre base imposable.
Déficit foncier : Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez générer un déficit foncier reportable sur 10 ans.
Micro-BIC ou réel simplifié : Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus.
Le déficit foncier en LMNP : Un levier de défiscalisation
Comme pour un investissement locatif classique, vous pouvez générer un déficit foncier en LMNP lorsque vos charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxes foncières, etc.) sont supérieures à vos revenus locatifs. Ce déficit peut être reporté sur les 10 prochaines années pour réduire votre impôt.
Comment fonctionne le déficit foncier en LMNP ?
Calcul du déficit : Vous soustrayez vos revenus locatifs de vos charges déductibles.
Report du déficit : Le déficit est reporté sur les 10 années suivantes.
Imputation du déficit : Vous imputez ce déficit sur vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l'année en cours et des années suivantes.
Les limites du déficit foncier en LMNP
Plafond d'imputation : Le montant du déficit imputable est plafonné à 10 700 € par an (21 400 € depuis la loi de finances 2022).
Régime fiscal : Le déficit foncier s'applique uniquement si vous optez pour le régime réel simplifié.
LMP
Les avantages du statut LMP :
Déduction de toutes les charges professionnelles : Les professionnels peuvent déduire l'intégralité de leurs charges liées à l'activité de location, ce qui peut générer des déficits professionnels reportables sur les bénéfices d'autres activités.
Possibilité de créer une société : Le LMP peut être exercé sous forme individuelle ou sous forme sociétaire (SARL, EURL, SAS, etc.).
Accès à certains crédits d'impôt spécifiques aux entreprises.
Les inconvénients du statut LMP :
Formalités administratives plus lourdes : Le LMP implique une gestion comptable plus complexe et des déclarations fiscales plus fréquentes.
Responsabilité personnelle plus élevée : En cas de difficultés financières, le patrimoine personnel du professionnel peut être engagé.
Régime social des indépendants : Le LMP est soumis au régime social des indépendants, avec des cotisations sociales plus élevées que celles du régime général.
Quand choisir le statut LMP ?
Le statut LMP est à privilégier lorsque :
Les revenus locatifs constituent l'activité principale du contribuable.
Le professionnel souhaite déduire l'intégralité de ses charges professionnelles.
Il envisage de créer une entreprise et de développer son activité de location meublée.
Denormandie
Le dispositif Denormandie est un incitatif fiscal qui encourage la rénovation de logements anciens et l'investissement locatif dans certaines zones.
En quoi ça consiste ?
Acquisition d'un bien ancien : Vous achetez un logement ancien situé dans une zone définie par l'État.
Travaux de rénovation : Vous réalisez des travaux importants pour améliorer le logement.
Location : Vous louez le logement à un loyer plafonné pendant au moins 9 ans.
Les avantages :
Réduction d'impôt : Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt importante sur le montant des travaux.
Investissement locatif rentable : Grâce à la réduction d'impôt, votre investissement est plus intéressant.
Les conditions :
Zone géographique : Le logement doit être situé dans une zone éligible.
Type de travaux : Les travaux doivent être conséquents et améliorer la performance énergétique du logement.
Durée de location : Vous devez louer le logement pendant au moins 9 ans.
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